Le Juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer la résiliation d’un bail : il ne peut que la constater

Par arrêt du 20 décembre 2018, la Cour de cassation a confirmé une solution classique en la matière : le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer la résiliation d’un bail, il ne peut que la constater (l’arrêt intégral est à retrouver ici).

Les faits ayant donné lieu à cette décision est extrêmement simple. Un couple avait consenti un bail commercial à une société. En cours d’exécution du bail, les bailleurs faisaient délivrer un commandement visant la clause résolutoire d’avoir justifié de la démolition de constructions érigées sans leur autorisation ainsi que la souscription d’une assurance locative.
Par suite, ils assignaient leur locataire devant le juge des référés en résiliation du bail commercial.

Pour rappel, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail permet la résiliation automatique du bail en cas de survenance de l’évènement visé dans ladite clause (communément le non-paiement des loyers ou encore le défaut d’assurance locative).

Plus précisément, il était demandé au juge de prononcer la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

Alors que le Juge des référés ainsi que la Cour d’appel faisaient droit aux demandes des bailleurs, la Cour de cassation revenait sur la décision d’appel, estimant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail, visa de l’article 808 du Code de procédure civile.

Il s’agit là d’une décision tout à fait classique s’agissant des pouvoirs du juge des référés, autrement appelé le « juge de l’évidence », qui ne dispose pas d’un pouvoir d’appréciation des circonstances juridiques et factuelles qui lui sont soumises.

Il ne peut que « constater » la réunion de conditions, comme l’acquisition d’une clause résolutoire ; en aucun cas il ne peut se prononcer sur la validité ou les conditions d’exécution d’un contrat.

C’est en ce sens que la Cour de cassation a sanctionné les décisions des premiers juges, s’octroyant un pouvoir que le Code de procédure civile ne reconnaît pas.

Si cette décision est parfaitement admise sur le plan des principes, il semble nécessaire de le rappeler du fait de certaines résistances de juridictions quant aux demandes qui sont formulées devant elles.

En effet, en présence d’une clause résolutoire, celle-ci joue de plein droit, c’est-à-dire automatiquement, dès lors que les conditions sont réunies.

Le Juge ne doit donc vérifier que la réunion des conditions telles que fixées par la clause insérée au contrat de bail, sans pouvoir apprécier l’éventuelle gravité du manquement invoqué par le bailleur.

Tout au plus, le Juge peut suspendre les effets d’une telle clause en octroyant des délais au locataire débiteur d’une obligation.

Dans ce cas, au premier manquement du locataire quant au délai accordé par le Juge, la clause est donc l’ordonnance de référé reprend tous ses effets : le bail est ainsi résilié sans qu’il soit nécessaire de soumettre à nouveau la question en justice.

L’oeil de l’avocat :

Tout d’abord, si cette décision a été rendue à l’occasion d’un bail commercial, celle-ci est parfaitement transposable à l’ensemble des contrats de baux que l’on peut rencontrer, et en premier lieu les bonnes habitations.

Vous êtes bailleur ? Cet arrêt rappelle que vous devez simplement vous contenter de solliciter la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et ne pas ouvrir la porte à une interprétation, incompatible avec la mission du Juge des référés.

Vous êtes locataire commercial ? Vérifiez impérativement et précisément les demandes qui sont formulées à votre encontre.

Devant le Juge des référés, votre bailleur ne peut solliciter le prononcé de la résiliation du bail, en présence ou non d’une clause résolutoire.

Il s’agit donc d’un formidable moyen de défense que vous pouvez invoquer, rendant le Juge des référés incompétents et vous permettant ainsi de gagner du temps notamment pour vous mettre en conformité avec les dispositions légales ou contractuelles qui vous sont reprochées.

Enfin, si une ordonnance vous a condamné tout en « prononçant » la résiliation du bail, vous disposez d’un solide argument dans le cadre d’un appel pour invalider la décision rendue à votre détriment.

Plus de renseignements ? Consultez les pages portant sur les problématiques de baux commerciaux sur vous soyez locataire ou bailleur