Bail d’habitation – Airbnb et sous-location : les sous-loyers perçus par le locataire sont des fruits qui doivent revenir au propriétaire

Par un arrêt rendu le 12 septembre 2019, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation confirme que les sous-loyers perçus dans le cadre d’une sous-location non autorisée par le bailleur doivent être considérés comme des fruits civils, appartenant dès lors au propriétaire.

Les faits sont extrêmement simples : une SCI avant donné à bail un logement à un couple de locataires. Dans le cadre d’une procédure en validation de congés, le propriétaire constatait que les locataires avaient sous-loué l’appartement sans son accord.

Ainsi, dans le cadre de la procédure, la SCI propriétaire formait une demande en restitution des sous-loyers.

De leur côté, les locataires avançaient que la sous-location, en ce qu’elle n’était pas autorisée par le bailleur, lui était inopposable et ne pouvait produire d’effets qu’entre le locataire principal et le sous-locataire.

Par un arrêt remarqué du 5 juin 2018, la Cour d’appel de Paris condamnait les locataires à rembourser au propriétaire les sommes perçues au titre de la sous-location, représentant tout de même la somme de 27.295€.

Les locataires formaient un pourvoi en Cassation ; en vain, puisque la Haute Juridiction estime que :

« sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu'ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l'appartement pendant plusieurs années sans l'accord du bailleur, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l'inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées »
Ainsi, la Cour de cassation se montre très pragmatique et estime que les fruits perçus dans le cadre d’une sous-location non autorisée par le bailleur sont des fruits civils qui doivent par conséquent lui revenir.

Cette décision est toutefois logique sur le plan des principes, puisque la sous-location irrégulière ne saurait entraîner les mêmes droits pour le locataire que la sous-location autorisée.

En application de l’adage « la fraude corrompt tout » (fraus omnia corrumpit), la sous-location irrégulière, quand bien même inopposable au bailleur, doit tout de même emporter l’attribution des sous-loyers au propriétaire.

L’œil de l’avocat :

Pour les locataires, cette décision renforce la nécessité de se faire autoriser à pratiquer la sous-location du logement donné à bail. En pareil cas, les fruits seront la propriété du locataire, comme le rappelle indirectement la décision.

A défaut d’autorisation, le locataire sera condamné à reverser au propriétaire, dont le droit de propriété a été partiellement méconnu, les fruits perçus dans le cadre de la sous-location.

Cette décision rendue par la Cour de cassation protège indéniablement les intérêts du bailleur et constitue par la même occasion un nouvel obstacle au développement effréné des plates-formes de sous-location de type Airbnb. Pour tout conseil en matière de baux d’habitation et de procédure en revendication des sous-loyers, n’hésitez pas à prendre attache avec le Cabinet de Maître Yoann DELHAYE, Avocat à Bordeaux.